O balancete do condomínio deve espelhar a realidade financeira da empresa ou do condomínio. Muitos condomínios adotam balancetes com “plano de contas” que demonstram entrada das taxas, inclusive, separando os valores das rubricas integrantes destas (taxa ordinária, gás, água, fundo de reserva, etc), juros e multas recebidas, bem como, as saídas devidamente apontadas, logo, relacionar a inadimplência é uma consequência e um ato da contabilidade.
Cabe ao síndico nos termos do artigo 1.348, incisos VIII, VII, IV e VI, do Código Civil, prestar contas aos condôminos em assembleia, cobrar dos condôminos as suas contribuições, cumprir e fazer cumprir a convenção e regimento interno e elaborar orçamento anual da receita e da despesa, logo, é seu dever informar aos condôminos a inadimplência e ações adotadas.
O condômino tem o dever de pagar em dia suas contribuições, art. 1.336, I do Código Civil, bem como, o direito de participar das assembleias, estando quite, artigo 1.335, III, do mesmo código.
A maioria das Convenções determina que o síndico envie aos condôminos a cada período, cópia ou extrato do balancete, logo, todos os condôminos terão ciência da inadimplência, geralmente, número das unidades. Tal fato, não caracteriza dano moral.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Condômino demandante que alega ter sido exposto à situação vexatória pela divulgação de sua inadimplência quando já quitado o débito pendente. SENTENÇA de improcedência, arcando o autor com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios arbitrados em quinze por cento (15%) do valor atualizado da causa. Prejuízo moral indenizável não configurado. Boleto de pagamento do rateio condominial com lista das unidades inadimplentes até o dia 10 de março de 2016. Quitação do débito pelo autor que se deu no dia 12 de maio seguinte. Divulgação que constitui exercício do dever de informação aos condôminos quanto à saúde financeira do Condomínio para as providências cabíveis. Exercício de direito que, em regra, não gera dano moral indenizável ao condômino inadimplente. Majoração da honorária devida ao Patrono do Condomínio réu para quinze por cento (15%) do valor atualizado da causa, ex vi do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, observada a gratuidade. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1017851-76.2016.8.26.0001; Ac. 12490281; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Daise Fajardo Nogueira Jacot; Julg. 07/05/2019; DJESP 17/05/2019; Pág. 2091
Não deve a administração condominial dar publicidade a inadimplência afixando relação dos inadimplentes em quadro de aviso, elevadores e áreas comuns, pois, esta conduta pode expor o condômino a cobrança vexatória, que ultrapassa o bom senso e os limites do condomínio, pois, terceiros terão acesso as estas informações.
Neste sentido, cristalino o julgado adiante:
Apelação. Ação de indenização. Divulgação, pelo condomínio, da existência de ação de cobrança de taxas condominiais em face dos autores-apelantes. Cópia da ata de audiência realizada naquela demanda afixada nos elevadores e nas garagens do condomínio. Cobrança vexatória. Dever de prestar contas e informar os condôminos sobre a existência de unidades inadimplentes e de ações judiciais. Obrigações do síndico que devem ser cumpridas na assembleia condominial. Ausência de justificativa para a publicização ostensiva da inadimplência. Dano moral configurado. Dever de indenizar existente. Critérios de fixação, tendo em vista as circunstâncias do caso concreto. Inversão dos ônus da sucumbência. Sentença reformada. Recurso provido. Tribunal de justiça apelação cível nº 1.236.802-2. (TJPR; ApCiv 1236802-2; Curitiba; Oitava Câmara Cível; Relª Desª Lilian Romero; DJPR 26/02/2015; Pág. 242
O código do consumidor não se aplica às relações condominiais, por ausência de relação de consumo, nem por isto, pode o síndico ou administradora exacerbar-se nos procedimentos de cobrança ou divulgação dos devedores de forma ostensiva e em locais não apropriados. Cobrar é dar ciência ao devedor da existência do débito e NÃO dar ciência a todos os moradores deste ato.
Cabe ao síndico as obrigações inerentes ao cargo eletivo, artigo 1.348 acima citado, logo, deixando de fiscalizar o trabalho da empresa administradora contratada, poderá vir a responder de forma solidária, este é o entendimento jurisprudencial, vejamos:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DIVULGAÇÃO. INADIMPLEMENTO. INVERÍDICA. CONDOMÍNIO. ADMINISTRADORA. SOLIDARIEDADE. DANOS MORAIS. VALOR FIXADO. REDUÇÃO. 1. O Condomínio não pode querer eximir-se da responsabilidade pelo dano causado, uma vez que cabe ao síndico, na qualidade de seu representante, a administração do condomínio, sendo de sua responsabilidade a delegação de determinadas tarefas e atribuições a terceiros. 2. Nas situações em que o síndico se omite dos deveres de fiscalização das tarefas delegadas à administradora, deve responder solidariamente. 3. No caso em tela, o síndico deveria ter conferido a listagem de inadimplentes, antes de expor o condômino à situação de vexame. 4. Para fixação da indenização por danos morais, deve-se considerar a intensidade do dano e as condições financeiras da vítima e do responsável pelo evento, sempre com respeito aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF; APC 2015.10.1.007220-5; Ac. 100.0596; Terceira Turma Cível; Relª Desª Maria de Lourdes Abreu; Julg. 08/02/2017; DJDFTE 14/03/2017
Sintetizando, o condominio deve lançar nos balancetes a inadimplência. Cada balancete adota uma rotina, número da unidade ou número e nome do condômino, isto representa transparência e legalidade. Se a convenção determina que o condomínio envie para os condôminos extrato, resumo ou cópia do balancete sintético, este deverá ser encaminhado. Áreas comuns são não locais para afixar balancetes ou relação de inadimplência.
É dever do condômino analisar os balancetes em dia e hora designados pelo síndico ou administradora, além disto, cabe ao síndico, anualmente, prestar contas aos condôminos, devendo informar inadimplência e ações adotadas para cobrança dos inadimplentes.
E mais, cabe ao Conselho Fiscal fiscalizar as contas do síndico, compreendendo balancetes, documentações, contratos, cumprimento das normas legais e internas, etc, portanto, verificando inadimplência e não adoção de medidas. Deve cobrar ações da administração condominial, sob pena de configurar má gestão.
FONTE: https://www.sipces.org.br/materias,20431,divulgacao-inadimplentes-nos-balancetes-obrigacao-legal-condominio.html