DE QUEM É A CONTA?

Imprevistos como vazamentos e infiltrações podem ocorrer a qualquer momento e pegar síndico e condôminos desprevenidos. No entanto, o mais complicado é identificar de onde surgiu o problema e de quem é a responsabilidade pelos gastos.

Os transtornos causados por vazamentos e infiltrações são inúmeros, tanto para o síndico quanto para o condômino. Geralmente, quando algum problema dessa natureza ocorre, o síndico deve ser um dos primeiros a ser comunicado para que possa dar o encaminhamento adequado à situação. O embate maior fica por conta da identificação da origem do problema e de quem é a responsabilidade pelo conserto e os custos da obra.

No Condomínio do Edifício Residencial Bruno, na Tijuca, com 20 unidades, a síndica Elza Thomé conta que a troca das pedras de mármore que fazem a proteção e a decoração da fachada da edificação, realizada na gestão anterior a sua, tem dado dor de cabeça para o condomínio. Na época da manutenção, não foi feita a contratação da obra de reparação nas coberturas para solucionar infiltrações já existentes. Com a troca das pedras, a infiltração aumentou e prejudicou o trabalho que tinha acabado de ser executado.

Com o diagnóstico da situação, a nova etapa a ser encarada pela síndica do Residencial Bruno será a cotação de uma nova obra e a contratação de uma empresa para a realização do serviço de impermeabilização das quatro coberturas do condomínio, que não foi contratado pela gestão anterior, e que, hoje, vem causando grande transtorno aos condôminos destas unidades. A nova obra vai gerar novos custos e cotas extras para os condôminos. “Hoje, estamos com a esperança de resolver esse problema. O subsíndico do condomínio é engenheiro e, por conta do conhecimento técnico, ficou responsável por selecionar um profissional qualificado para fazer o levantamento real da situação”, destaca a síndica.

A síndica do Condomínio do Edifício Residencial Atata, em Copacabana, com 20 unidades, Nádia Maria Fatorelli, que também é arquiteta, recomenda, quando o assunto é impermeabilização da cobertura da edificação, fazer um piso mais alto para a colocação de antenas, evitando a perfuração da manta impermeabilizante. “Na hora da instalação de antenas ou outros serviços na cobertura do condomínio, os profissionais responsáveis por essas instalações acabam furando a manta, aí todo o trabalho de impermeabilização da cobertura da edificação vai por água abaixo. No Condomínio Atata, impermeabilizei a cobertura e, em uma determinada área, fiz um piso mais alto que a manta, ao qual destinei a colocação das antenas. Isso evita que a impermeabilização seja danificada. Além disso, quando houver a instalação de antenas, é importante que o porteiro ou o zelador do condomínio verifique a realização do serviço para evitar a perfuração da impermeabilização”, esclarece a arquiteta.

A síndica e arquiteta, Nádia Fatorelli, explica, ainda, que, em caso de vazamentos, é importante o síndico saber por onde passa o encanamento da edificação. Com isso, fica mais fácil identificar se o problema pertence ao condomínio ou ao condômino. “Geralmente, em casos de vazamento, quando o síndico tem conhecimento sobre a descida das tubulações do prédio, é mais fácil identificar se o vazamento é da tubulação comum ou da unidade”, ressalta.

Para a resolução de qualquer tipo de problema, seja vazamento ou infiltração, Nádia destaca que o diálogo é sempre a melhor solução. Para vazamentos entre unidades, ela identifica de onde vem o problema e conversa com o condômino responsável pela unidade. “Não tenho tido problemas em relação a isso. Às vezes, até ajudo a arrumar um profissional para a realização da manutenção. Nosso trabalho é esse: orientação e conscientização. Aos poucos as pessoas vão se sensibilizando de suas responsabilidades”, enfatiza.

A síndica Elza Thomé acredita que a colaboração entre os condôminos e o síndico é fundamental para equacionar problemas como o ocorrido no Residencial Bruno, além do comprometimento de cada um dos envolvidos na situação. “Eu procuro encontrar pessoas que colaborem. Reclamar apenas não resolve o problema e mina a mente das pessoas que estão com boa vontade em solucioná-los”, declara.

No entanto, o limite entre o que é coletivo e o que é individual nem sempre é de conhecimento de todos, causando muitas dúvidas para síndicos e condôminos. Contudo, a arquiteta esclarece a questão explicando que, geralmente, as edificações possuem uma coluna com tubulação vertical, com uma conexão em forma de T, que liga a tubulação do condomínio à tubulação da unidade. Além de, aproximadamente, mais 20 ou 30 centímetros de tubulação horizontal até o registro. “A responsabilidade do condomínio de consertar um vazamento vai até o registro. Daí em diante, já é responsabilidade do condômino. Isso delimita o que coletivo do que é individual”, esclarece Nádia Fatorelli.

Nas edificações mais antigas, quando ocorre um vazamento, é recomendável que o condomínio faça um esforço para trocar o encanamento. Mas não somente do andar em que ocorreu o problema, e sim a substituição de segmentos maiores da coluna da cozinha ou do banheiro, trocando a tubulação de mais de um andar por vez. “Com este procedimento, ao longo do tempo, todo o encanamento do condomínio estará novo, com as decidas refeitas e com menos riscos de problemas”, avalia a arquiteta Nádia Fatorelli.

O advogado Valter Vivas, do grupo Schneider Advogados Associados, ressalta que o síndico é eleito para ser o administrador do condomínio, sendo o responsável pela manutenção de todas as partes de interesse coletivo. Esta obrigação está especificada no artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, e especifica que o síndico deve ‘diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores’. “Sendo assim, as áreas de uso comum como garagem, jardim, solo, telhado, fachada, pilares, piscina, entre outras, são de manutenção do condomínio e, consequentemente, de responsabilidade do síndico. Estão aí incluídas as instalações de gás, energia e água que se encontram nas partes comuns”, esclarece o advogado.

Por outro lado, o advogado explica que há uma exceção à regra anterior, na qual o condômino tem que arcar com os custos de manutenção da parte comum que tenha uso exclusivo. “Nestes casos, de acordo com o artigo 1.340, do Código Civil, a manutenção e as despesas com obras nas áreas de propriedade comum que tenham seu uso cedido com exclusividade a um ou mais condôminos são de responsabilidade dos mesmos. Isto ocorre comumente em relação à cobertura do edifício que, muitas vezes, é utilizada com exclusividade pela unidade de cobertura”, explica.

Já nos casos em que a responsabilidade é do condomínio, o síndico pode fazer cota extra que deverá ser aprovada em Assembleia Geral. “Indiretamente, todos os condôminos são responsáveis pelo custeio da manutenção das partes comuns, pois este só se realiza com a arrecadação da cota condominial. A despesa com a manutenção ordinária do condomínio, compreendida como aquela previsível e recorrente (extintores, piscina, limpeza, consertos e reparos em geral), deve estar prevista no orçamento anual. Entretanto, há eventualidades que demandam despesas não previstas no orçamento. Nestas ocasiões, caso o condomínio não possua uma reserva que possa cobrir tal eventualidade, haverá a necessidade de cota extra. A cota extraordinária, assim como a ordinária, deve ser aprovada por Assembleia Geral”, explica Vivas.

A responsabilidade sobre os custos de manutenção em casos de vazamento está nos dispositivos legais relativos à Responsabilidade Civil, do Código Civil. A conclusão de que o originador do problema deve pagar pelo reparo decorre dos artigos 186 e 927, que trazem os seguintes textos, respectivamente: ‘aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito’ e ‘aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo’.

O advogado Valter Vivas esclarece, ainda, que em casos de vazamento entre unidades o proprietário da unidade originadora do problema é o responsável pelas despesas da obra. “Se o vazamento advém de uma unidade, o responsável por ela deve arcar com os custos da obra, tanto a que realizará o conserto do vazamento quanto a obra de reparo nas áreas afetadas, que podem ser de outras unidades ou áreas de propriedade comum”, finaliza.

- A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. Por se de uso comum, fica sob  responsabilidade do condomínio.

- A rede horizontal comporta os canos que abastecem as unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos ocorridos.

- Em caso de vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.


FONTE: http://revistasindico.com.br/edicoes/2013/de-quem-e-a-conta/1629