SEU CONDOMÍNIO ESTÁ SEGURADO?

O termo "inspeção predial" nunca foi tão pesquisado no Google e debatido entre moradores de condomínios depois que aconteceu o desabamento do edifício Andrea em Fortaleza (CE), que custou a vida de nove pessoas e deixou marcas emocionais em tantas outras. Tragédia já anunciada conforme relato de ex-funcionários, e até mesmo de proprietários que reclamavam da falta de manutenção, o condomínio de sete andares apresentava problemas estruturais visíveis nas colunas de sustentação. Um fato que poderia ter sido evitado se fossem cumpridas algumas ‘regras de ouro’ de todo condomínio: vistoria, manutenção, obras de recuperação, cuidados com a segurança e,sobretudo, a consciência de síndicos e moradores de que é preciso investir na‘saúde’ da edificação.

 

Resta saber agora se o seguro do condomínio, obrigatório por lei, cobre a reconstrução da estrutura. Para isso, o professor da Escola de Negócios e Seguros (ENS) de São Paulo, Bruno Kelly, que há 30 anos atua como corretor de seguros, lembra que todos estarão amparados desde que tenha a cobertura corretamente contratada, principalmente em relação a desmoronamento. “Hoje no Brasil temos os seguros condominiais de cobertura simples e ampla, sendo que na básica é necessário adicionar o que cada gestor deseja cobrir. Para garantir que haja algum tipo de ressarcimento em caso de queda do edifício, é necessário que o síndico tenha incluído no contrato esse tipo cobertura”, explica.

Ele lembra ainda que o problema desse tipo de cobertura em contratações simples é que as seguradoras costumam estabelecer limites financeiros de garantias para os adicionais em relação à básica. “O percentual varia de seguradora para seguradora, mas, por exemplo, em um prédio que vale R$ 30 milhões e que o limite máximo de cobertura em caso de queda é de 30%, o máximo que se poderia contratar seria algo em torno de R$ 9 milhões. E isso em alguns casos pode ser pouco”, avalia Kelly. Sendo assim, a indicação do especialista é que os gestores optem pela cobertura ampla, que inclui 100% dos riscos por danos materiais.

Vale lembrar que o seguro é um contrato de “boa-fé”, então sempre que uma apólice nova é emitida, parte-se do pressuposto que o prédio está em boas condições, manutenções e laudos técnicos em dia. Para Alex Angelo, que atua há mais de cinco anos no ramo de corretagem de riscos patrimoniais, um edifício que não cumpre o básico em termos de segurança e preservação das estruturas não está apto para ser segurado e as companhias se resguardam nesse ponto através das condições gerais, onde preveem exclusão da má qualidade do risco, deterioração gradativa, manutenção deficiente ou inadequada.

“É importante ressaltar que o seguro deve ser contratado para fatalidades, ou seja, ele não exime a responsabilidade do síndico de manter as edificações em boas condições. Se o edifício possui problemas na estrutura isso precisa ser corrigido o quanto antes, para que nada mais grave ocorra”, comenta. Ele lembra ainda que a ausência dos sistemas protecionais - hidrantes, extintores, sprinklers, entre outros - não necessariamente desabilita o edifício. Mas, a presença deles além de ajudar para aceitação do risco também proporciona desconto no prêmio.

No Brasil existem muitas edificações com sérios problemas estruturais, e em Balneário Camboriú não é diferente. De acordo com o engenheiro Anderson Silva, com mais de 10 anos de experiência na área da construção civil, é comum encontrar prédios que necessitam de obras urgentes para que não causem acidentes ou que cheguem ao ponto de tornar inviável a sua recuperação. E essa realidade não vale apenas para construções mais antigas, de acordo com o especialista muitos edifícios novos também enfrentam o mesmo problema.

“Recentemente me deparei com uma edificação em que o pilar do térreo estava a caminho do colapso, reflexo da negligência dos gestores. Aqui na cidade temos muitos casos críticos devido à falta de manutenção ou imperícia por parte dos síndicos, que muitas vezes esquecem que temos o fator maresia que acelera o processo de deterioração da estrutura”, explica o especialista. Ele lembra ainda que a utilização errada da edificação também compromete todos os sistemas envolvidos.

Como dica para evitar situações críticas, Silva destaca a importância de moradores e administração ficarem atentos aos primeiros sinais de que algo não vai bem: queda de disjuntores, tanto no quadro elétrico da unidade quanto no geral do condomínio; manchas no teto e paredes provenientes de infiltrações, fissuras ou rachaduras; surgimento de odores fortes de gás; e a oscilação no consumo das contas de água e gás.

De acordo com Kelly, todo condomínio é obrigado por lei federal (artigo 1.346 do Código Civil) a contratar um seguro do imóvel. “O síndico tem a responsabilidade de fazer essa contratação e em caso de negligência o prédio ficará em situação ilegal. Além disso, ele responderá civil e criminalmente por todas as consequências do ato”, orienta.

Exigências

As seguradoras normalmente exigem que o condomínio esteja em bom estado de conservação, que não tenha gambiarras, fiação aparente, que haja manutenção preventiva nos elevadores e que não só a parte elétrica, mas a estrutural esteja bem conservada. Além disso, cada edifício deve ser construído dentro das regras impostas pelo seu município. Segundo Kelly, estruturas irregulares ou que já apresentam algum tipo de comprometimento normalmente não conseguem passar pela vistoria prévia, que avalia o risco antes da emissão da apólice.

O seguro condominial só oferece cobertura para a estrutura física do prédio, áreas comuns e tudo aquilo que consta no memorial descritivo do empreendimento. O que faz parte do interior de cada unidade é de responsabilidade do proprietário e deve ter um seguro específico.

Em teoria, todos os moradores têm direito à indenização quando há dano estrutural ou desmoronamento de um edifício que está devidamente assegurado para esse tipo de sinistro. Mas antes de assinar os cheques, a seguradora abrirá uma investigação para apurar os motivos do acidente. E, caso seja identificado algum ato de má-fé ou dolo, ou ainda uma situação irregular ou ilegal, o pagamento poderá ser cancelado.

Segundo o corretor de seguros William Godoi, que há 10 anos atua na área, um dos principais motivos que causam a perda da cobertura é a falta de conhecimento sobre as regras ao contratar uma apólice. Não adianta você ter um prédio em excelentes condições e contratar coberturas ineficientes. A orientação dele é para que o síndico procure um profissional especialista em seguro predial, que possa orientá-lo de maneira honesta e assertiva.

Ainda de acordo com Godoi, o tempo do ressarcimento exato é difícil apontar, pois vai depender do tempo de processo de apuração das causas e entrega da documentação. “Mas, uma vez entregue 100% dos documentos exigidos, o prazo ficaria em torno de 30 dias. Lembrando que depois da vistoria no local, a seguradora precisa da documentação em mãos para dar início à análise do caso”, comenta.

FONTE: http://www.condominiosc.com.br/jornal-dos-condominios/gestao/3973-desabamento-seu-condominio-esta-segurado